2014年，實(shí)體房產(chǎn)投資繼續(xù)遇冷，觀望情緒甚囂塵上，在買房已經(jīng)無(wú)法帶來(lái)可觀投資回報(bào)的今天，房地產(chǎn)投資又該何去何從？
2015年剛剛開(kāi)年，天堂硅谷的一款新型的地產(chǎn)夾層基金產(chǎn)品——“佳燁3號(hào)”資管計(jì)劃引起了投資人極大關(guān)注。逆勢(shì)而上的地產(chǎn)金融又有怎樣的投資邏輯？
《財(cái)富來(lái)敲門》帶著大家關(guān)心的問(wèn)題專訪了浙江天堂硅谷資產(chǎn)管理集團(tuán)董事總經(jīng)理周曉樂(lè)。
《財(cái)富地產(chǎn)十點(diǎn)半》：2014年房地產(chǎn)已經(jīng)不是投資人熱心追逐的投資選擇，您如何看待房地產(chǎn)行業(yè)今后的投資可能性？
周曉樂(lè)：隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，房地產(chǎn)開(kāi)始體現(xiàn)商品的本質(zhì)屬性，越來(lái)越反應(yīng)市場(chǎng)的剛性或改善性需求，而不是投資需求。在這個(gè)情況下，現(xiàn)在再像前十年靠買房獲取高回報(bào)已經(jīng)不太可能了。
與此同時(shí)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始分化：全國(guó)各地市場(chǎng)差異加劇，鄂爾多斯房?jī)r(jià)打一折也沒(méi)人買，2014年廈門房產(chǎn)依然逆勢(shì)上漲；房地產(chǎn)類型也越來(lái)越多元化，從傳統(tǒng)的住宅、寫字樓、工業(yè)用房，到旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將呈現(xiàn)更加細(xì)分的分類，產(chǎn)品的專業(yè)度和差異化要求越來(lái)越高。一句話來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了靠拿地就能賺錢，或者單打獨(dú)斗就能賺大錢的時(shí)代，需要專業(yè)，更需要聯(lián)合專業(yè)的力量。房地產(chǎn)投資，也從普通人買房賺錢的時(shí)代，走到了專業(yè)資產(chǎn)管理人引領(lǐng)下，獲取超越市場(chǎng)平均水平的開(kāi)發(fā)收益的時(shí)代。
只要居者有其屋的需求存在，房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期仍然會(huì)存在盈利機(jī)會(huì)的行業(yè)。從前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)微笑曲線，開(kāi)發(fā)商賺的大頭是土地增值收益，買房人獲取的是房?jī)r(jià)上漲收益。而現(xiàn)在，越來(lái)越多的投資人可以通過(guò)參與從土地鋼筋水泥到房產(chǎn)的質(zhì)變過(guò)程，分享項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的收益，而不需要再守著一個(gè)靜態(tài)的商品市場(chǎng)等著它漲價(jià)。
《財(cái)富地產(chǎn)十點(diǎn)半》：這也就是我們所說(shuō)的房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，對(duì)嗎？我們想了解下，您覺(jué)得接下來(lái)的房地產(chǎn)與金融更加緊密的結(jié)合會(huì)有哪些方面的顯著特征？
周曉樂(lè)：一、房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，需要大量金錢的投入，才能產(chǎn)生從土地到商品房質(zhì)變的過(guò)程；
二、整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化正在加劇，不同區(qū)域，或者同一區(qū)域不同項(xiàng)目，都會(huì)產(chǎn)生不同的發(fā)展趨勢(shì)?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)投資更需要有專業(yè)性，這個(gè)專業(yè)性不光體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和銷售，更體現(xiàn)在金融、資本運(yùn)作能力上面；
三、作為投資人的我們不可能再用一兩百萬(wàn)或者一兩千萬(wàn)去參與一個(gè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，我們需要專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)，幫助我們?nèi)ゴ蚶磉@樣一個(gè)專業(yè)性的投資。我想這是現(xiàn)在的地產(chǎn)金融的一個(gè)特征。
《財(cái)富地產(chǎn)十點(diǎn)半》：那您覺(jué)得，整個(gè)房地產(chǎn)金融化最終會(huì)以什么樣的產(chǎn)品形式呈現(xiàn)出來(lái)？
周曉樂(lè)：地產(chǎn)信托是投資人最熟悉的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，基本上能夠獲得比存款甚至貸款的利率高的多的回報(bào)。2013年，隨著信托剛性兌付被打破，2014年像佳兆業(yè)這樣比較大牌的房地產(chǎn)公司出現(xiàn)問(wèn)題，地產(chǎn)信托是否還是房地產(chǎn)金融的最佳選擇？
與此同時(shí)，我們會(huì)注意到，仍然有大量的好項(xiàng)目，賺錢的項(xiàng)目出現(xiàn)。投資人如要選擇能夠更安全有保障的地產(chǎn)金融產(chǎn)品，地產(chǎn)夾層基金是一個(gè)很好的方向。因?yàn)閵A層基金結(jié)合股權(quán)債權(quán)融資，專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)有能力管控整個(gè)開(kāi)發(fā)流程，并通過(guò)行業(yè)資源整合，幫助投資人控制開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，分享開(kāi)發(fā)收益。
《財(cái)富地產(chǎn)十點(diǎn)半》 ：所以，您覺(jué)得房地產(chǎn)金融領(lǐng)域會(huì)出現(xiàn)哪些全新的變化？
周曉樂(lè)：第一、因?yàn)檎麄€(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過(guò)了拍腦袋賺錢的時(shí)代，反而是到了我們地產(chǎn)基金蓬勃發(fā)展的階段，再去看看國(guó)外的市場(chǎng)，比如以美國(guó)市場(chǎng)為例，現(xiàn)在90%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是地產(chǎn)基金主導(dǎo)，而不再是開(kāi)發(fā)商。
第二、在國(guó)外的房地產(chǎn)基金前十位中，只有鐵獅門是開(kāi)發(fā)商出身，剩下的都是房地產(chǎn)基金管理人整合行業(yè)的資源去創(chuàng)造增值。
回到國(guó)內(nèi)來(lái)看，我們的房地產(chǎn)基金只能說(shuō)方興未艾，還處在地產(chǎn)基金的初級(jí)階段：之前的房地產(chǎn)金融基本上是以項(xiàng)目投資為主；后來(lái)主要以簡(jiǎn)單的債權(quán)為主，而我們戲稱天堂硅谷的地產(chǎn)基金是一個(gè)升級(jí)版本，也就是一個(gè)股加債的夾層基金模式：2014年天堂硅谷地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟正式成立，我們將專業(yè)力量結(jié)合起來(lái)提供增值，然后讓基金去分享股權(quán)的收益，同時(shí)債權(quán)又對(duì)投資人又有一個(gè)基礎(chǔ)的保障。
第三，未來(lái)方向會(huì)更多元，比如管理型的地產(chǎn)基金，或者母基金等，通過(guò)多個(gè)項(xiàng)目，分散風(fēng)險(xiǎn)，增加退出通道；
第四、國(guó)外的市場(chǎng)，因?yàn)橘Y本市場(chǎng)的工具比較發(fā)達(dá)，比如新加坡的凱德集團(tuán)，他開(kāi)發(fā)的時(shí)候是以房地產(chǎn)基金進(jìn)入，退出以REITs來(lái)接盤，以REITs在新加坡上市，這樣保持了房地產(chǎn)基金的退出方式的多元化。
2014年底，國(guó)家頒布了北上廣深REITs試點(diǎn)的文件，預(yù)計(jì)地產(chǎn)基金在未來(lái)的中國(guó)市場(chǎng)會(huì)很快發(fā)展起來(lái)。
《財(cái)富地產(chǎn)十點(diǎn)半》：對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可能會(huì)面臨哪些方面的風(fēng)險(xiǎn)？
周曉樂(lè)：第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的區(qū)域選擇錯(cuò)誤。比如鄂爾多斯，它本身的需求不足，大量地建房子導(dǎo)致供給過(guò)剩，自然價(jià)格、收益、現(xiàn)金都得不到保障。
第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)缺乏過(guò)程管控。有些開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目可能拿的還不錯(cuò)，但是因?yàn)檫^(guò)程缺乏管控，可能人家開(kāi)發(fā)兩年就能完成了銷售，他3年、4年甚至5年都沒(méi)有辦法回收?；饒F(tuán)隊(duì)的組成里面必須有人真的懂房地產(chǎn)，且有很強(qiáng)的操控力；
第三，資金流把控能力。很多開(kāi)發(fā)商在投錢的時(shí)候并沒(méi)有真正的對(duì)于未來(lái)的資金的運(yùn)用以及現(xiàn)金流做有效的評(píng)估，所以他就很難來(lái)實(shí)現(xiàn)最終的有效的保障跟銷售。
《財(cái)富地產(chǎn)十點(diǎn)半》：所以，根據(jù)您提到的可能風(fēng)險(xiǎn)，普通投資人在選擇地產(chǎn)基金的時(shí)候，應(yīng)該掌握怎樣的選擇標(biāo)準(zhǔn)？
周曉樂(lè)：第一，選擇需求將會(huì)增長(zhǎng)的區(qū)域。它能夠?qū)ξ椅磥?lái)的去化（銷售）做有效的保障的，供給相對(duì)是有限的，供求關(guān)系相對(duì)是比較好的。
第二，項(xiàng)目一定要有差異化。比如成本比較低，或者產(chǎn)品具有未來(lái)的稀缺性。
第三，關(guān)于整個(gè)現(xiàn)金流資金的安排跟控制。這不是說(shuō)很簡(jiǎn)單的管那些錢，重點(diǎn)是錢怎么用在刀刃上，怎么有價(jià)值。不光要管花出去的錢，重點(diǎn)是要管回來(lái)的錢，因?yàn)榛貋?lái)的錢才是客戶收益的保障。
所以建議投資人可以把我們的投資邏輯作為地產(chǎn)基金的三段論去評(píng)判一下，看這個(gè)房地產(chǎn)基金是不是按這個(gè)邏輯去選項(xiàng)目，有沒(méi)有能力去管項(xiàng)目，這個(gè)是投資人未來(lái)所需要擁有的專業(yè)判斷能力。
（轉(zhuǎn)載自：浙江錢江都市頻道《財(cái)富地產(chǎn)十點(diǎn)半》；時(shí)間：2015年1月20日）
